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注意!你家小区车位权属有变动 新规逐条解读

10月8日,自然资源部关于城镇住宅小区地下车位(库)确权登记若干问题的意见,发出征求意见稿。 这个关乎大家真实切身利益 意见如下: 一、地下车位土地用途、使用期限,依据国有建设用地出让合同、划拨决定书等认定。 多用途国有建设用地范围内配建地下车位,与地上建筑物配建比例明确且按用途在空间上能够明确区分的,其土地用途、使用期限按对应地上建筑物的土地用途和使用期限认定;在空间上不能够明确区分的,按地上建筑物使用期限最长土地的用途和使用期限认定。 解读: 在确权后,地下车位的年限最长为住宅的70年同期。更有意思的是,如果是一个商住混合用地,当地上建筑无法进行切分,即住宅插在商铺上的时候,地库也是混合使用的,所有车位均按照70年计。 当然对于只有40年的商办性质用地建成的酒店公寓,其对应产权年限最多只有40年。 这里值得思考的是,如果车位成为产权品,其不仅具有再交易价值,其抵押价值也将出现,那么评估40年与70年之间的差异额,是否会有明显变化呢? 二、配建地下车位原则上以“个”划分定着物单元。 每个定着物单元与所在国有建设用地宗地设为一个不动产登记单元。单建地下车位原则上作为一个定着物单元,与其占用的国有建设用地宗地设定为一个不动产登记单元。 解读: 这个应该比较好理解了,车位的定价和估值,不以面积大小来衡量。 在实际销售过程中,因为距离单元门的远近、停车入库的便捷度、因消防,污水井,通风等造成的层高降低、子母车位等,车位售价会有差异。 这个定价差异与高层住宅因为楼层,景观,东西边套等一样存在。实际上车位能做到无差异化吗?车位比房子差异化更加明显啊。比如,子母车位的价值算一个是否合理? 三、申请配建地下车位首次登记的,原则上与地上建筑物一并申请。 单独申请配建地下车位首次登记的,应提交配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告、税费缴纳凭证等材料。配建地下车位用于转让的,还应提供确认地下车位转让后属于权利人专有和共有部分的面积,以及确认车位划分、编号等材料。 配建地下车位转让的,应遵守有关地下车位转让的政策规定。配建地下车位和地上建筑物一并转让的,可一并申请办理转移登记。 解读:这个是非常焦点的事情。 ①开发商不能提前销售车位 这样的好处是,车位实际周边情况清晰。问题是,车位的销售回款难度都增加了。房子都卖完了,哪有营销置业顾问愿意留下来卖车位?营销费也花完了,哪有额外预算去推广车位。 这对于业主而言,也未必是好事。要知道,如果开发商强逼着你买,你也就买了。就好比当初的房子,“被忽悠”的最后都是赢家。 ②“提交,税费缴纳凭证”意味着需补交土地金? 这个问题,是现在很多城市都遇到的真实情况。开发商不会自己去承担相关成本的增加,当然小业主更加不愿意。原本地库的成本已经很高,导致车位售价高企,再摊入一些税费成本,会造成车位的销售难度增加。 四、申请单建地下车位首次登记的,应一并办理国有建设用地使用权及地下车位所有权登记。 单建地下车位符合国土空间规划但未办理地下空间用地手续的,可按照本意见办理地下车位登记。 解读: 这个方向有利于解决部分异地配建或单独车位用地的历史遗漏确权问题。或许未来我们会看到很多单独城市用地用来建设车位。毕竟车位亦可以收租,转让,抵押融资,似乎是一门挺好的生意。 五、地上建筑物所有权已办理转移登记,其所有权人因购买等实际使用配建地下车位,该地下车位已办理首次登记的,由转让双方持购买合同、税费缴纳凭证申请办理地下车位转移登记;该地下车位未办理首次登记的,由开发建设单位提供配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等,配合购买人办理地下车位登记。 解读: 这个对于有些车位多年不售,或者售了部分还有大部分未售的房企而言,要值得重视了。 简单的说,已经销售的无产权的车位业主,有权利去主张获得车位产权。而实际操作中,多数是以租代售,并未补交相关费用,甚至很多城市,地上住宅是单独竣备的,为了销售方便,有些项目根本是不去竣备地库。这些遗留问题将会扯皮到车位确权。 判断,大概率,有些房企多一事不如少一事,加上全年销售额的短缺等原因。会考虑把之前未售的一些存量资产(车位)重新梳理后尽快销售,全部卖完了,既成事实后,有利于切割与项目公司的主体关系。 另外,后半条,未办理产权的已售车位,开发建设单位要配合登记。姑苏建议多数购买者就不要强求了,有产权有好处也有短处,比如再交易,哪个容易?想想? 六、对经依法批准,将原有地下空间改建、扩建、改用为地下车位申请登记的,还应提供改建、扩建、改用后的建设工程符合规划和竣工验收等材料。 解读: 这条主要针对的企业主体,个人涉及的情况较少。 七、登记机构已获取地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等材料的,不得要求申请人重复提交。 解读: 算是服务企业的条文。 八、本意见实施前,经依法批准建设,符合相关规划许可条件、建设标准,不计算容积率、不计土地出让价款的配建地下车位,可按本意见相关要求办理不动产登记。 本意见实施前,已依法办理的地下车位不动产权属证书(含不动产统一登记前依法办理的房产证、土地证)继续有效。 本意见有效期5年。 解读: 这条再次明确告知某些无知之人。地下车位是不计入公摊的,是没有资格要求开发商“免费”给全体业主所用的。当然,反之计入公摊的,开发商都不具备销售资格,业主拿去就是。 当然,短期内不会发生实质性的变化,但如自己小区莫名的有车位被推出来销售的时候,多个心眼就是。